VHM – Lợi nhuận năm 2023 tăng trưởng nhờ giá trị bàn giao cao; doanh số bán hàng tích cực nhờ bán buôn

Trong quý 4/2023, CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi (bao gồm giao dịch bán buôn tại Grand Park với lợi nhuận trước thuế đạt 2,8 nghìn tỷ đồng và hợp đồng hợp tác kinh doanh/BCC được ghi nhận vào thu nhập tài chính) giảm 93% YoY còn 1,0 nghìn tỷ đồng, chủ yếu do 1) chưa đến thời điểm ghi nhận bàn giao, 2) phần lớn lượng bàn giao tại Ocean Park 2 & 3 theo hình thức BCC (VHM chia sẻ lợi nhuận với đối tác BCC) có biên lợi nhuận thấp hơn so với bán lẻ/bán buôn thông thường và 3) phân bổ lại chi phí cho các căn đã bàn giao.
Trong năm 2023, doanh thu bán bất động sản cốt lõi của VHM (bao gồm BCC và giao dịch bán buôn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 107,7 nghìn tỷ đồng (+53% YoY), trong đó bàn giao tại Ocean Park 2 & 3 chiếm lần lượt 53% và 25%.
LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 33 nghìn tỷ đồng (+15% YoY) – thấp hơn 11% so với dự báo của chúng tôi, chủ yếu do việc ghi nhận bàn giao BĐS chậm hơn trong quý 4/2023 so với dự báo trước đây của chúng tôi. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi là 27,3 nghìn tỷ đồng (-17% YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết.
Giá trị hợp đồng bán hàng quý 4/2023 đạt 30,3 nghìn tỷ đồng (+88% QoQ và +68% YoY), trong đó giao dịch bán buôn (tại 1 dự án ở TP.HCM và dự án Smart City tại Hà Nội) chiếm 73% và doanh số bán lẻ chiếm 27%.
Giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 cao hơn 19% so với dự báo của chúng tôi và đạt 87 nghìn tỷ đồng (-32% YoY; 51% đến từ bán buôn). Giá trị doanh số chưa ghi nhận của VHM vào cuối năm 2023 đạt 99,7 nghìn tỷ đồng (+30% QoQ và -7% YoY), với doanh số bán buôn chiếm 67%.
Trong năm 2024, VHM dự kiến sẽ mở bán 3 đại dự án mới bao gồm Vinhome Cổ Loa và Wonder Park (Hà Nội) và Vũ Yên (Hải Phòng), cùng một số dự án nhà ở xã hội khác (không thay đổi so với kế hoạch đã nêu tại cuộc họp nhà đầu tư tháng 10/2023). Kế hoạch lợi nhuận và doanh số bán hàng năm 2024 chưa được công bố.

Hình 1: KQKD năm 2023 của VHM

Tỷ đồng	Q4 2022	Q4 2023	YoY	2022	2023	Tăng trưởng YoY%	Dự báo 2023	KQ 2023/Dự báo 2023
Doanh thu thuần	31.193	8.698	-72%	62.393	103.334	66%	115.088	90%
Bán BĐS	28.692	3.909	-86%	51.202	89.646	75%	104.319	86%
Cho thuê & dịch vụ khác	2.501	4.789	91%	11.191	13.688	22%	10.768	127%

Lợi nhuận gộp	15.085	882	-94%	30.696	35.590	16%	40.261	88%
Chi phí SG&A	-1.720	-2.899	69%	-5.076	-7.656	51%	-5.731	134%
Lợi nhuận từ HĐKD	13.365	-2.017	N.M.	25.621	27.934	9%	34.530	81%
Thu nhập tài chính	1.490	4.913	230%	17.148	20.363	19%	16.125	126%
Thu nhập BCC (*)	245	201	-18%	1.803	1.190	-34%	1.056	113%
Thu nhập tài chính khác	1.245	4.712	278%	15.344	19.173	25%	15.069	127%
Chi phí tài chính	-2.413	-1.760	-27%	-4.394	-3.998	-9%	-2.845	141%
Lãi/lỗ khác	-7	176	N.M.	670	-1.066	N.M.	-1.500	71%
LNTT	12.467	1.323	-89%	38.643	43.244	12%	46.311	93%
LNST	8.952	891	-90%	29.162	33.287	14%	37.049	90%
LNST sau lợi ích CĐTS	8.928	826	-91%	28.831	33.126	15%	37.036	89%

Biên lợi nhuận gộp	48,4%	10,1%		49,2%	34,4%		35,0%
Chi phí SG&A/Doanh thu	5,5%	33,3%		8,1%	7,4%		5,0%
Biên lợi nhuận từ HĐKD	42,8%	N.M.		41,1%	27,0%		30,0%
Thuế suất thực tế %	28,2%	32,6%		24,5%	23,0%		20,0%
Biên LNST sau lợi ích CĐTS %	28,6%	9,5%		46,2%	32,1%		32,2%

Nguồn: VHM, dự báo của Vietcap (cập nhật gần nhất vào ngày 16/11/2023). Lưu ý: (*) VinGroup đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM để chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế của các dự án bất động sản không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận toàn bộ lợi nhuận thông qua thu nhập tài chính.

Hình 2: Cơ cấu doanh thu cốt lõi của mảng BĐS (nghìn tỷ đồng)

Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Doanh thu điều chỉnh bao gồm (1) doanh thu ghi nhận trong doanh thu bất động sản, (2) doanh thu từ BCC và (3) doanh thu bán buôn ghi nhận trong thu nhập tài chính.