VHM – Tỷ lệ hấp thụ khả quan tại Vinhomes Royal Island hỗ trợ doanh số bán hàng trong quý 1

VHM công bố LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2024 đạt 885 tỷ đồng (-93% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi lượng bàn giao tại Ocean Park 1, 2 & 3. Mức giảm YoY trong quý 1/2024 chủ yếu là do 1) lượng bàn giao BĐS thấp hơn YoY và 2) quý 1/2024 không ghi nhận doanh số bán buôn trong khi quý 1/2023, VHM ghi nhận doanh số bán buôn tại Ocean Park 2&3 với tổng LNTT đạt 8,5 nghìn tỷ đồng. Mặc dù LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2024 chỉ hoàn thành 3% dự báo năm 2024 của chúng tôi, chúng tôi nhận thấy sẽ không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 là 29,3 nghìn tỷ đồng (-12% YoY).
Dự án mới Vinhomes Royal Island có tỷ lệ hấp thụ khả quan. Vào ngày 15/03, VHM tổ chức sự kiện giới thiệu dự án mới Vinhomes Royal Island (trước đây gọi là dự án Vũ Yên, tỉnh Hải Phòng, tổng quy mô 877 ha). Theo ban lãnh đạo, dự án này đã nhận được 1.800 đặt cọc không hoàn lại tính đến cuối quý 1/2024, tương đương tỷ lệ hấp thụ 82% của đợt mở bán lẻ đầu tiên này (2.200 căn mở bán). Kết quả này củng cố dự báo của chúng tôi về việc dự án này sẽ đóng góp 21% vào dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 của chúng tôi cho VHM. Ban lãnh đạo cho biết dự án này sẽ bắt đầu bàn giao từ quý 2/2024.
Giá trị hợp đồng bán hàng đạt 16,2 nghìn tỷ đồng trong quý 1/2024 (-47% QoQ và +3% YoY), toàn bộ từ doanh số bán lẻ. Đóng góp chính vào giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 1/2024 là dự án Vinhomes Royal Island, chiếm 86%, cũng như các dự án đã mở bán khác (chủ yếu là Golden Avenue và Ocean Park 2) chiếm phần còn lại.
Doanh số bán hàng chưa ghi nhận tính đến cuối quý 1/2024 lên tới 111,8 nghìn tỷ đồng (+21% YoY) với doanh số bán buôn chiếm 59%. Ban lãnh đạo kỳ vọng khoảng 70% giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận tính đến cuối quý 1/2024 sẽ được ghi nhận vào các quý tiếp theo của năm 2024.
Ban lãnh đạo đặt kế hoạch giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 của VHM sẽ tăng YoY từ 87 nghìn tỷ đồng (-32% YoY) trong năm 2023 lên 90 nghìn tỷ đồng-110 nghìn tỷ đồng, và so với dự báo cho năm 2024 của chúng tôi là 75 nghìn tỷ đồng (-14% so với mức cơ sở cao về doanh số bán buôn vào năm 2023). Các dự án chính hỗ trợ kế hoạch giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 của công ty bao gồm các dự án đã ra mắt (như Ocean Park 2 & 3 và Golden Avenue), dự án mới Vinhomes Royal Island và 1-2 dự án mới sẽ ra mắt.

Hình 1: KQKD quý 1/2024 của VHM

Tỷ đồng	Q1 2023	Q1 2024	YoY	Dự báo 2024	Q1 2024/ dự báo 2024
Doanh thu thuần	29.299	8.211	-72%	120.895	7%
Bán BĐS	27.004	4.085	-85%	109.953	4%
Cho thuê và khác	2.295	4.126	80%	10.942	38%

LN gộp	6.643	1.774	-73%	44.234	4%
Chi phí SG&A	-1.558	-912	-41%	-6.894	13%
LN từ HĐKD	5.085	862	-83%	37.340	2%
Thu nhập tài chính	11.294	1.956	-83%	3.759	52%
Thu nhập BCC (*)	834	195	-77%	462	42%
Thu nhập khác	10.460	1.761	-83%	3.297	53%
Chi phí tài chính	-877	-1.369	56%	-4.353	31%
Lãi/lỗ khác	-428	-34	N.M.	0	N.M.
LNTT	15.074	1.416	-91%	36.746	4%
LNST	11.923	904	-92%	29.396	3%
LNST sau lợi ích CĐTS	11.917	885	-93%	29.309	3%

Biên lợi nhuận gộp	22,7%	21,6%		36,6%
Chi phí SG&A/doanh thu	5,3%	11,1%		5,7%
Biên LN từ HĐKD	17,4%	10,5%		30,9%
Thuế suất thực tế	20,9%	36,1%		20,0%
Biên LNST sau lợi ích CĐTS	40,7%	10,8%		24,2%

Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 21/02/2024). Ghi chú: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế từ các dự án bất động sản không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.

Hình 2: Doanh thu mảng BĐS (nghìn tỷ đồng)

Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Doanh thu BĐS điều chỉnh bao gồm (1) doanh thu được ghi nhận là doanh thu BĐS, (2) doanh thu từ BCC và (3) doanh số bán buôn được ghi nhận là thu nhập tài chính.