VHM - Doanh số bán hàng tích cực trong quý 3/2024 nhờ doanh số bán lẻ

Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi (29,7 nghìn tỷ đồng; -11% YoY), nhưng chúng tôi nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số bán hàng năm 2024 của chúng tôi (90,7 nghìn tỷ đồng; +4% YoY), chủ yếu là do doanh số bán hàng 9T 2024 tại dự án Royal Island cao hơn dự kiến.
VHM ghi nhận KQKD quý 3/2024 với doanh thu mảng BĐS cốt lõi (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 36 nghìn tỷ đồng (-7% QoQ và +24% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 7,9 nghìn tỷ đồng (-28% QoQ và -26% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi việc bàn giao tại Ocean Park 2 & 3 và việc bắt đầu bàn giao cho khách mua lẻ tại Royal Island được ghi nhận trong thu nhập tài chính. Chúng tôi cho rằng sự khác biệt về tăng trưởng giữa doanh thu và lợi nhuận chủ yếu là do biên lợi nhuận gộp thấp hơn, chủ yếu do phần lớn các căn được bàn giao tại Ocean Park 2 & 3 là theo BCC (trong đó VHM chia sẻ lợi nhuận với các đối tác BCC), dẫn đến biên lợi nhuận thấp hơn so với bán lẻ/bán lô lớn, phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi.
Trong 9T 2024, doanh thu BĐS cốt lõi của VHM đạt 69,8 nghìn tỷ đồng (-30% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 19,6 nghìn tỷ đồng (-39% YoY), chủ yếu nhờ doanh số bán lô lớn tại Royal Island được ghi nhận trong quý 2/2024 và việc bàn giao cho khách mua lẻ bắt đầu từ quý 3/2024, cũng như việc tiếp tục bàn giao tại Ocean Park 2 & 3. Doanh thu BĐS cốt lõi và LNST sau lợi ích CĐTS 9T 2024 của VHM lần lượt hoàn thành 58% và 66% dự báo cả năm của chúng tôi.
Tăng trưởng so với quý trước về giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 3/2024 được thúc đẩy bởi doanh số bán lẻ tích cực: Giá trị hợp đồng bán hàng quý 3/2024 của VHM đạt 37,9 nghìn tỷ đồng (+7% QoQ và +135% YoY), với doanh số bán lẻ chiếm 91%. Đóng góp chính cho doanh số bán hàng quý 3/2024 bao gồm doanh số bán lẻ tại Royal Island, Golden Avenue và Ocean Park 3, và một giao dịch bán lô lớn tại Ocean Park 3. Giá trị hợp đồng bán hàng 9T 2024 của VHM đạt 89,6 nghìn tỷ đồng (+58% YoY), với Royal Island đóng góp 67%.
Vào tháng 3/2024, VHM đã mở bán dự án Royal Island tại tỉnh Hải Phòng (với tổng quy mô 877 ha và 8.300 căn thấp tầng và 1.700 căn TMDV). Tính đến cuối quý 3/2024, khoảng 3.800 căn tại dự án này đã được bán cho người mua lẻ (tương đương 90% số căn đã mở bán). Công ty đã bắt đầu bàn giao vào tháng 9, với khoảng 1.300 căn được bàn giao cho khách mua lẻ trong quý.
Vào tháng 9/2024, VHM đã tổ chức sự kiện giới thiệu dự án Global Gate tại Hà Nội (với tổng quy mô 385 ha, 4.100 căn thấp tầng và 12.600 căn cao tầng). Doanh số bán hàng chính thức cho dự án này chưa được công ty công bố và không được tính vào giá trị hợp đồng bán hàng quý 3/2024 của VHM.
Tính đến cuối quý 3/2024, giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận của VHM đạt 123 nghìn tỷ đồng (+60% YoY) với doanh số bán lô lớn chiếm 53%. Ban lãnh đạo dự kiến các động lực chính cho lợi nhuận quý 4/2024 sẽ là việc bàn giao tại Ocean Park 3, Royal Island và ghi nhận các giao dịch bán lô lớn tiềm năng.

Kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) mới: Vào ngày 29 và 30/10/2024, VHM đã công bố kế hoạch phát hành TPDN trong nước và quốc tế mới như sau:

+ Trái phiếu trong nước: Tối đa 4 nghìn tỷ đồng; kỳ hạn tối đa 3 năm; trái phiếu có tài sản bảo đảm; lãi suất cố định. Trong 9 tháng đầu năm 2024, VHM đã phát hành 14,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu trong nước.

+ Trái phiếu quốc tế: Tối đa 500 triệu USD; kỳ hạn tối đa 5 năm; trái phiếu không chuyển đổi và không có tài sản bảo đảm; lãi suất chưa được công bố. Trước đó, tại ĐHCĐ năm 2023 của VHM, cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành tối đa 500 triệu USD trái phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore với kỳ hạn tối đa 5 năm và không công bố lãi suất coupon, nhưng việc phát hành trái phiếu, ban đầu dự kiến đến tháng 4/2024, vẫn chưa được thực hiện.

Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của VHM là 22,1% tại thời điểm cuối quý 3/2024 so với 24,0% vào cuối quý 2/2024 và 21,2% vào cuối năm 2023. Tính đến cuối quý 3/2024, tổng dư nợ vay của VHM là 72,2 nghìn tỷ đồng (+2,4% QoQ và +27,3% YoY), với các khoản nợ vay bằng USD chiếm 11% tổng dư nợ vay. Các khoản nợ dài hạn đáo hạn trong vòng 12 tháng bao gồm (1) khoản vay ngân hàng là 4,4 nghìn tỷ đồng và (2) dư nợ TPDN là 3,8 nghìn tỷ đồng. Tính đến cuối quý 3/2024, VHM không có dư nợ trái phiếu quốc tế.

Hình 1: KQKD 9T 2024 của VHM

Tỷ đồng	9T 2023	9T 2024	YoY	Dự báo 2024	KQ 9T 2024 so với dự báo 2024	Nhận định của Vietcap về KQKD 9T 2024
Doanh thu thuần	94.636	69.910	-26%	108.384	65%
Bán BĐS	85.737	48.777	-43%	91.442	53%	* Doanh thu BĐS cốt lõi của VHM trong 9T 2024 (bao gồm BCC và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 69,8 nghìn tỷ đồng (-30% YoY), trong đó Royal Island đóng góp 29%, Ocean Park 3 là 26% và Ocean Park 2 là 18%.
Cho thuê và các dịch vụ khác	8.899	21.133	137%	16.942	125%	* Chủ yếu là mảng xây dựng và dịch vụ cho thuê.

Lợi nhuận gộp	34.708	20.214	-42%	34.850	58%
Bán BĐS	33.286	17.964	-46%	32.688	55%
Cho thuê và các dịch vụ khác	1.421	2.250	58%	2.162	104%

Chi phí SG&A	-4.758	-5.400	13%	-5.425	100%
LN từ HĐKD	29.950	14.814	-51%	29.425	50%
Thu nhập tài chính	15.560	15.536	0%	14.924	104%
Thu nhập BCC (*)	989	10.651	977%	9.249	115%	* Bao gồm doanh số bán lô lớn của Royal Island được ghi nhận trong quý 2/2024 với LNTT là 6,4 nghìn tỷ đồng và việc bàn giao cho khách mua lẻ bắt đầu từ quý 3/2024 với khoảng 1.300 căn được bàn giao trong quý.
Thu nhập khác	14.571	4.885	-66%	5.675	86%
Chi phí tài chính	-2.238	-5.477	145%	-6.464	85%
Lãi/lỗ khác	-1.351	-279	N.M.	-200	N.M.
LNTT	41.920	24.596	-41%	37.685	65%
LNST	32.396	20.600	-36%	30.148	68%
LNST sau lợi ích CĐTS	32.300	19.642	-39%	29.726	66%	* LNST sau lợi ích CĐTS 9T 2024 được hỗ trợ bởi doanh số bán lô lớn của Royal Island được ghi nhận trong quý 2/2024 và việc bàn giao cho khách mua lẻ bắt đầu từ quý 3/2024, và Ocean Park 2 & 3.

Biên lợi nhuận gộp %	36,7%	28,9%		32,2%
Bán BĐS	38,8%	36,8%		35,7%
Cho thuê và các dịch vụ khác	16,0%	10,6%		12,8%
Chi phí SG&A/doanh thu	5,0%	7,7%		5,0%
Biên LN từ HĐKD	31,6%	21,2%		27,1%
Thuế suất thực tế %	22,7%	16,2%		20,0%
Biên LNST sau lợi ích CĐTS	34,1%	28,1%		27,4%

Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 15/08/2024). Ghi chú: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế từ các dự án BĐS không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.