NVL - Tiếp tục tái cấu trúc nợ vay và hoàn thiện pháp lý dự án - Báo cáo Gặp gỡ NĐT & Báo cáo KQKD
  • 2024-07-31T00:00:00
  • Phân tích doanh nghiệp

Vào ngày 30/07, NVL tổ chức cuộc họp để cung cấp thông tin cập nhật về tình hình tái cấu trúc và tiến độ thực hiện dự án của công ty. Chúng tôi đã tham dự cuộc họp và ghi nhận những nội dung chính như sau:

  • Cập nhật về tình hình tái cấu trúc nợ vay và pháp lý của các dự án trọng điểm: Từ cuối năm 2022, NVL đã thực hiện tái cấu trúc nợ vay thông qua đàm phán nhằm gia hạn thời gian thanh toán, hoán đổi tài sản hoặc xử lý tài sản cầm cố/thế chấp. Theo ban lãnh đạo, tổng dư nợ vay của NVL giảm 1,4% so với đầu năm và giảm 13% so với cuối năm 2022 (xem Hình 1). Ngoài ra, ban lãnh đạo kỳ vọng những vướng mắc pháp lý hiện tại liên quan đến các dự án trọng điểm như Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm sẽ tiếp tục được giải quyết trong 6 tháng cuối năm 2024 (xem Hình 2).
  • Tiến độ thu tiền: Tính đến cuối quý 2/2024, NVL đã thu về tổng cộng 132 nghìn tỷ đồng, trong đó Aqua City đóng góp 48%, Novaworld Phan Thiết đóng góp 28%, Novaworld Hồ Tràm đóng góp 11% và các dự án khác tại TP.HCM đóng góp 12% (xem Hình 3). Theo ban lãnh đạo, giá trị cần thu thêm là khoảng 100 nghìn tỷ đồng (dựa trên tổng số sản phẩm đã bán).
  • Nhiệm vụ trọng tâm: Ban lãnh đạo cho biết trong nửa cuối năm 2024 và năm 2025, NVL sẽ (1) tiếp tục  hoàn thiện pháp lý để triển khai thi công xây dựng các dự án đang phát triển, khôi phục niềm tin của người mua nhà, (2) tập trung xây dựng, bàn giao nhà để thu tiền từ các căn đã bán, và (3) tiếp tục cơ cấu nợ/huy động vốn mới. Ban lãnh đạo kì vọng thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi đáng kể trong nửa đầu năm 2026, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho NVL triển khai kế hoạch mở bán mới.

Quan điểm của chúng tôi: Chúng tôi cho rằng hoạt động tái cơ cấu nợ vay, giải quyết các vấn đề pháp lý và xây dựng cũng như khôi phục niềm tin của người mua nhà của NVL sẽ cần thời gian để phục hồi. Trong năm tới, chúng tôi kỳ vọng NVL sẽ tiếp tục tập trung vào (1) tái cấu trúc nợ vay bao gồm đàm phán với các trái chủ để gia hạn kỳ hạn/hoán đổi tài sản và (2) giải quyết từng bước các vấn đề pháp lý và xây dựng để bàn giao nhà (các căn đã bán) cho khách hàng. Rủi ro chính: (1) người mua nhà trì hoãn thanh toán, (2) thách thức trong việc huy động vốn để tài trợ cho các nghĩa vụ nợ và (3) khả năng pha loãng từ phát hành quyền mua và phát hành riêng lẻ.

KQKD quý 2/2024: NVL công bố báo cáo tài chính quý 2/2024 (xem Hình 4), với LNST sau lợi ích CĐTS đạt 941 tỷ đồng so với khoản lỗ ròng trị giá 567 tỷ đồng vào quý 1/2024. Tương ứng, trong 6 tháng đầu năm 2024, LNST sau lợi ích CĐTS đạt 374 tỷ đồng, chủ yếu đến từ (1) 4,8 nghìn tỷ đồng thu nhập tài chính, bao gồm 2,9 nghìn tỷ đồng thu nhập từ lãi của các hợp đồng hợp tác đầu tư với bên thứ ba và 1,2 nghìn tỷ đồng thu nhập khác và (2) bàn giao BĐS, chủ yếu tại các dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Saigon Royal.

Hình 1: Cập nhật về tình hình tái cơ cấu nợ vay

Hình thức vay

Số dư nợ vay (tỷ đồng)

Cập nhật của NVL tính đến cuối quý 2/2024

Cuối năm 2022

Cuối năm 2023

Cuối quý 2/2024

Nợ trong nước 

26.570

23.445

24.578

  1. Thanh toán nợ cũ 5,7 nghìn tỷ đồng, giải ngân mới 3,7 nghìn tỷ đồng, tổng nợ trong nước giảm 2 nghìn tỷ đồng (-7,5% so với cuối năm 2022).
  2. Tổng hạn mức xây dựng đã được cấp cho các dự án: 12,1 nghìn tỷ đồng. 

Nợ nước ngoài 

23.754

21.101

21.209

  1. Giảm 2,5 nghìn tỷ đồng so với cuối năm 2022 (phần lớn là tái cấu trúc) 
  2. Gia hạn 15,4 nghìn tỷ đồng.
  3. Các giao dịch tái cấu trúc đáng chú ý:

• 5,77 nghìn tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi trong nước phát hành cho Warburg Pincus và Credit Suisse vào tháng 5/2022 (đáo hạn vào năm 2032): NVL đã giảm 2,3 nghìn tỷ đồng số dư trái phiếu thông qua thỏa thuận hoán đổi tài sản vào tháng 9/2023.

• 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế với lãi suất 5,25%: NVL đã đạt được thỏa thuận gia hạn từ năm 2026 đến năm 2027 và gia hạn thời gian thanh toán lãi vào tháng 7/2024.

  1. Tiếp tục đàm phán 5,8 nghìn tỷ đồng.

Trái phiếu phát hành riêng lẻ (chủ yếu do nhà đầu tư cá nhân nắm giữ)

12.433

10.892

8.847 (*)

  1. Số dư giảm 3,6 nghìn tỷ đồng so với cuối năm 2022 (bao gồm các khoản đã có phương án xử lý).
  2. Gia hạn 1,45 nghìn tỷ đồng.
  3. Tiếp tục đàm phán 7,4 nghìn tỷ đồng.

Tổng cộng

62.757

55.438

54.635 (giảm 1,4% so với đầu năm và giảm 13% so với cuối năm 2022) (**)  

Nguồn: NVL, Vietcap. (*) số liệu phản ánh trái phiếu đã đạt được đồng thuận, đã có phương án xử lý với trái chủ/đối tác, hồ sơ hoán đổi sản phẩm đã hoàn tất hoặc đang trong quá trình hoàn thiện; (**) Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2024 của NVL, tổng dư nợ vay tính đến cuối quý 2/2024 đạt 59,2 nghìn tỷ đồng (tăng 2,6% so với đầu năm và giảm 9% so với cuối năm 2022).

Hình 2: Cập nhật về tình trạng pháp lý và xây dựng tại các dự án trọng điểm tính đến cuối quý 2/2024

Dự án

Tình trạng pháp lý hiện tại

 vọng của NVL về thời điểm hoàn thiện pháp lý dự kiến 

Aqua City

Các phân khu phù hợp quy hoạch chung: tái công nhận giấy phép bán hàng, đang tiến hành xây dựng và bàn giao.

Các phân khu khác: chờ hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chung của TP. Biên Hòa

Quy hoạch chung 1/10.000 của TP. Biên Hòa: cuối tháng 7/2024.

Quy hoạch chi tiết 1/5.000 phân khu C4: tháng 8/2024.

Điều chỉnh quy hoạch 1/500: cuối tháng 10/2024.

Novaworld Phan Thiết

Đang xin chuyển đổi hình thức nộp tiền sử dụng đất hàng năm sang nộp một lần; tính tiền sử dụng đất.

Đang tiến hành xây dựng và bàn giao

Quyết định đóng tiền sử dụng đất một lần: tháng 8/2024

Thông báo tiền sử dụng đất: tháng 9/2024

Giấy phép xây dựng: tháng 10/2024

Novaworld Hồ Tràm

Các phân kỳ đã hoàn thiện pháp lý (The Tropicana, Wonderland, Morito, Habana Island): đã khởi công trở lại từ đầu năm 2024.

3 phân kỳ chưa hoàn thiện pháp lý: Bình Châu Onsen, Happy Beach và Long Island.

Dự kiến sẽ hoàn thiện pháp lý và khởi công trở lạitừ tháng 8/2024.

  1. Bình Châu Onsen: tháng 8/2024
  2. Happy Beach: tháng 8/2024
  3. Long Island: tháng 12/2024

Nguồn: NVL, Vietcap tổng hợp

Hình 3: Tổng GDV của các dự án trọng điểm (nghìn tỷ đồng)

 

Nguồn: NVL, Vietcap tổng hợp

Hình 4: Báo cáo tài chính quý 2/2024 của NVL

Tỷ đồng 

Q1 2024

Q2 2024

QoQ

Nửa đầu năm 2023

Nửa cuối năm 2023

Nửa đầu năm 2024

Nửa đầu năm 2024 YoY

Doanh thu thuần

697

1.549

122%

1.658

3.099

2.247

35%

Lợi nhuận gộp

190

433

128%

477

845

623

31%

Chi phí bán hàng

-54

-86

60%

-81

-211

-140

74%

Chi phí G&A 

-325

-363

12%

-752

-739

-688

-9%

Lợi nhuận từ HĐKD 

-189

-16

N.M.

-355

-105

-205

N.M.

Thu nhập tài chính

640

3.952

517%

1.686

3.442

4.808

185%

Chi phí tài chính

-773

-2.364

206%

-1.705

-1.539

-3.137

84%

Thu nhập khác ngoài HĐKD 

107

0

N.M.

-6

732

-108

N.M.

Lợi nhuận (lỗ) từ CTLK 

1

1

10%

4

-156

2

-47%

LNTT 

-214

1.573

N.M.

-371

2.370

1.360

N.M.

LNST  

-601

946

N.M.

-1.094

1.580

345

N.M.

LNST sau lợi ích CĐTS 

-567

941

N.M.

-1.012

1.618

374

N.M.

  

 

 

 

 

 

 

 

Biên lợi nhuận gộp

27,2%

27,9%

 

28,8%

27,3%

27,7%

 

Chi phí SG&A/Doanh thu 

-54,3%

-29,0%

 

-50,2%

-30,7%

-36,8%

 

Biên lợi nhuận từ HĐKD 

-27,1%

-1,0%

 

-21,4%

-3,4%

-9,1%

 

Biên LNST sau lợi ích CĐTS 

-81,3%

60,8%

 

-61,0%

52,2%

16,7%

 

Nguồn: Báo cáo tài chính của NVL, Vietcap

Powered by Froala Editor