DXS - Lỗ ròng từ các công ty liên kết ảnh hưởng lợi nhuận quý 4

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) công bố KQKD quý 4/2023 với doanh thu đạt 477 tỷ đồng (-46% YoY) và lỗ ròng 114 tỷ đồng (so với mức lỗ ròng 74 tỷ đồng vào quý 4/2022 và 3 tỷ đồng LNST sau lợi ích CĐTS vào quý 3/2023).
Trong năm 2023, doanh thu của DXS giảm 52% YoY còn 2,0 tỷ đồng trong khi công ty lỗ 168 tỷ đồng so với 345 tỷ đồng LNST sau lợi ích CĐTS vào năm 2022. Do kết quả doanh thu và lợi nhuận năm 2023 thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi, chúng tôi nhận thấy rủi ro giảm đối với dự báo lợi nhuận năm 2024 của chúng tôi cho DXS, dù cần thêm đánh giá chi tiết.
Doanh thu mảng môi giới của DXS giảm mạnh 72% YoY còn 648 tỷ đồng vào năm 2023 do có rất ít dự án mới được mở bán và giao dịch trong năm. Theo DXS, tỷ lệ hấp thụ trên toàn quốc (% tổng số căn mở bán tích lũy) đạt ~20-28% vào năm 2023, trong đó quý 4/2023 cho thấy sự cải thiện so với quý trước ở miền Bắc và miền Tây nhưng giảm nhẹ ở miền Nam và miền Trung.
Biên lợi nhuận gộp của mảng môi giới đạt 59% trong năm 2023, giảm 7,6 điểm phần trăm so với năm 2022, chúng tôi cho rằng nguyên nhân do môi giới truyền thống đóng góp cao hơn, vốn có biên lợi nhuận thấp hơn so với môi giới trọn gói.
Thu nhập ròng từ các công ty liên kết của DXS âm 107 tỷ đồng vào năm 2023, chủ yếu đến từ công ty liên kết Đất Xanh Miền Nam (DXMN) do DXS sở hữu 49% cổ phần. Theo DXS, một nguyên nhân dẫn đến khoản lỗ này là việc DXMN trích lập dự phòng cho các khoản phải thu từ CTCP Đầu tư LDG (HOSE: LDG), do LDG hiện đang gặp vấn đề pháp lý.

KQKD năm 2023 của DXS

Tỷ đồng	Q4 2022	Q4 2023	YoY	2022	2023	YoY	Dự báo 2023	2023/Dự báo 2023
Doanh thu thuần	884	477	-46%	4.096	1.978	-52%	2.402	82%
Môi giới	311	227	-27%	2.349	648	-72%	705	92%
Bán BĐS	393	198	-50%	1.498	1.207	-19%	1.498	81%
Khác	180	52	-71%	249	123	-50%	199	62%
Lợi nhuận gộp	360	184	-49%	2.329	691	-70%	866	80%
Chi phí SG&A	-459	-171	-63%	-1.600	-585	-63%	-721	81%
Lợi nhuận từ HĐKD	-100	14	N.M.	729	106	-85%	145	73%
Thu nhập tài chính	17	22	28%	55	48	-13%	49	97%
Chi phí tài chính	-62	-28	-55%	-148	-134	-9%	-190	71%
Thu nhập ròng từ CTLK	0	-91	N.M.	0	-107	N.M.	0	N.M.
Thu nhập ròn khác	7	4	-45%	25	8	-70%	0	N.M.
LNTT	-137	-79	N.M.	661	-80	N.M.	5	N.M.
LNST	-142	-125	N.M.	530	-160	N.M.	4	N.M.
LNST sau lợi ích CĐTS	-74	-114	N.M.	345	-168	N.M.	3	N.M.

Biên lợi nhuận gộp	40,7%	38,6%		56,9%	34,9%		36,1%
Chi phí SG&A/Doanh thu	51,9%	35,7%		39,1%	29,6%		30,0%
Biên lợi nhuận từ HĐKD	N.M.	2,9%		17,8%	5,4%		6,1%
Biên LNST sau lợi ích CĐTS	N.M.	N.M.		8,4%	N.M.		0,1%

Nguồn: DXS, dự báo Vietcap (cập nhật gần nhất vào ngày 16/10/2023)